[摘要] 从中央经济工作会议,到1月22日国务院常务会议,再到27日的一号文件,政策的不断出台显示2016年政府化解房地产库存的一个重要思路是推进新型城镇化的建设,帮助农村居民在城市定居置业,我们认为: 房地产去库存进行时。
要点
从中央经济工作会议,到1月22日国务院常务会议,再到27日的一号文件,政策的不断出台显示2016年政府化解房地产库存的一个重要思路是推进新型城镇化的建设,帮助农村居民在城市定居置业,我们认为: 房地产去库存进行时。根据我们的估算,2016年初潜在的住宅库存可能包括:4.5亿平方米待售库存、40.5亿平米在建面积(含期房销售)和2亿平米待开发面积(根据待开发土地面积推算),共约47亿平米库存。值得注意的是,由于2015年房地产销售回暖但地产商拿地的意愿普遍较弱,房地产库存已在逐渐去化,尤其第三部分--待开发土地面积在2016年初可能会有一个较快幅度的下降。
但房地产去库存仍然任重而道远。虽然房地产供给端已经在自发地进行调整,但在人口增速下降和老龄化的压力下,中长期的供需拐点已过。目前房地产库存仍然处于较高的水平,而且2015年的销售回升或有财富效应和政策刺激的冲击影响,如果政策的刺激不能持续,未来房地产去库存的压力仍然较大。而且从地区的分布来看,城市之间分化严重,地产库存大量地集中在三四线城市,这会进一步加大房地产去库存的难度。
农民工购房需要更多的金融支持。虽然农民工的收入增长较快,但房价的居高不下使得购房压力仍然较大。这背后的原因在于:1)外出务工人员的工资收入增长虽快,但受益于近年来存量房地产资产的也较少,居民财产性收入占比较低,而未来土地流转改革的推进可能会改善这一情况;2)由于缺乏连续稳定的工作,社保对农民工购房的支持也较少,相关的支持政策也在陆续出台。
非农民工人口也是房地产去库存的潜在需求。目前外出务工的农民工在工作地自购房的比例不到1%,多年以来上升的幅度也有限。每年每新增1%的农民工购房需求,大约可以对应0.6亿平方米的地产需求。另一个潜在的因素在于,相较于约2亿的农民工青壮年,近6亿的非农民工农村人口是一个更大的群体,其中包括1.4亿的儿童和2亿老人,这些人群更需要城镇中医疗、教育等基础设施的支持,或是一个更大的潜在需求增长点。
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